Pastaraisiais dešimtmečiais būsto rinka patyrė esminių pokyčių, kuriuos ekspertai vis dažniau įvardija kaip finansializaciją. Tai procesas, kai namai ir butai pradedami vertinti ne kaip vieta gyventi, o kaip finansinis turtas, panašus į akcijas ar obligacijas. Ši tendencija, pasireiškianti tiek Kanadoje, tiek Jungtinėse Valstijose, kelia rimtų iššūkių įperkamumui ir būsto saugumui.
JAV prezidentas Donaldas Trumpas neseniai paskelbė apie ketinimą uždrausti dideliems instituciniams investuotojams supirkinėti vienbučius gyvenamuosius namus. „Aš nedelsdamas imuosi veiksmų, kad uždrausčiau dideliems instituciniams investuotojams pirkti daugiau vienbučių namų, ir raginsiu Kongresą tai įteisinti. Žmonės gyvena namuose, o ne korporacijos“, – savo socialiniame tinkle teigė D. Trumpas. Šis žingsnis yra pirmasis administracijos bandymas spręsti šalies būsto trūkumo problemą.
Kai namai tampa finansiniu instrumentu
Finansializacija nėra tik atskirų miestų ar brangių regionų problema. Tai ilgalaikė ekonominė transformacija, priklausanti nuo struktūrinių sąlygų, tokių kaip finansų rinkų dereguliacija, mokesčių politika ir auganti nelygybė. Investuotojai, siekdami maksimalios grąžos, taiko įvairias strategijas, kurios dažnai prieštarauja gyventojų interesams.
Kanados žmogaus teisių komisijos duomenimis, apie 20–30 proc. šalies nuomai skirtų būstų dabar priklauso instituciniams investuotojams. Skaičiuojama, kad vien didelės finansų bendrovės valdo apie 340 tūkst. vienetų daugiabučiuose nuomojamuose pastatuose. Panašios tendencijos stebimos ir senjorų būsto sektoriuje, kur apie trečdalis visų vietų yra finansializuotos.
Pelno išgavimo strategijos
Finansų įmonės, valdydamos nuomojamą būstą ar senjorų globos namus, dažnai siekia maksimalios grąžos išoriniams akcininkams. Tai pasiekiama per įvairias verslo strategijas: kaštų mažinimą, „vertę didinančius“ renovacijos projektus, skolos finansuojamą plėtrą ir turto pardavimo bei nuomos atgalines sutartis.
Tokios praktikos turi tiesioginį poveikį nuomininkams ir senjorams. Kai kuriais atvejais, ypač rinkose su silpnesne paklausa, investuotojai atgaivina abejotinas praktikas, pavyzdžiui, būsto pirkimą išsimokėtinai su itin nepalankiomis sąlygomis. Pirkėjai dažnai susiduria su netinkamomis gyventi sąlygomis ir didelėmis palūkanomis, o galiausiai vis tiek praranda savo būstą.
Politinė problema reikalauja politinio atsako
Ekspertai pabrėžia, kad finansializacija yra politinė problema, todėl ji reikalauja politinio atsako. Nors D. Trumpo administracijos siūlomas draudimas yra vienas iš būdų riboti investuotojų įtaką, kol kas nėra aišku, ar tokiam sprendimui reikės Kongreso pritarimo.
Kitos intervencijos apima griežtesnį būsto rinkos reguliavimą, siekiant apriboti strategijas, kurios leidžia investuotojams valdyti būstą tik kaip finansinį turtą. Taip pat pabrėžiama būtinybė stiprinti vartotojų apsaugą ir užtikrinti, kad būsto programos vėl taptų prieinamos mažas pajamas gaunantiems asmenims, skatinant turto kaupimą, o ne jo išgavimą.
Būtina demokratinė kontrolė
Sprendžiant šią problemą, vietos ir valstybės institucijos turėtų teikti pirmenybę demokratinei viešųjų pinigų, žemės ir būsto kontrolei. Tai apima ir paramą alternatyvoms, pavyzdžiui, socialiniam būstui, kad senjorai nebūtų institucionalizuojami prieš jų valią.
Finansializacijos pasekmės yra ilgalaikės, todėl ir pastangos jas įveikti pareikalaus nuoseklaus darbo. Tai apima ne tik griežtesnę finansų įstaigų priežiūrą, bet ir skaidresnės nuosavybės duomenų sistemos kūrimą, kuri leistų politikos formuotojams tiksliai suprasti, kaip finansinis kapitalas veikia būsto ekosistemas.
Tai nėra investavimo patarimas.
